El sueño de una vivienda en Guatemala y la necesidad de legislación moderna y actualizada
En Guatemala, existe una necesidad latente de vivienda para los ciudadanos, que sueñan con tener una propiedad, una casa, un terreno o un apartamento.
Este anhelo es a toda escala social y las familias, proyectan su necesidad a través de las ferias de vivienda que organizan las diferentes entidades financieras.
Las familias, trabajan por largas jornadas y hacen grandes esfuerzos para lograr “enganchar”, una propiedad.
Al concluir, con el enganche, comienza los procedimientos de créditos que pueden ser largos y complejos, debido a los requisitos para lograr adquirir una vivienda en el país.
Cuando finalmente, una familia celebra la aprobación del financiamiento y el sueño está cada vez, más cerca de ser realidad, en ocasiones debe prepararse con varios miles de quetzales, para el pago por “servicios administrativos”.
Lo anterior en el preámbulo de una nueva odisea.
Uno de los primeros desafíos que enfrentan en la recepción de propiedades, es decir, casas o apartamentos en áreas residenciales son:
• El pago de servicios que disponen las administraciones para iniciar con la atención. Por ejemplo, tarjetas para el ingreso al condominio, pago por habilitación de códigos,
• Instalación de la energía eléctrica, un trámite que deben realizar los residentes directamente en la empresa proveedora dependiendo la región del país, donde se adquiere la propiedad.
• El reglamento para residentes, que creó la empresa administradora del condominio o torres de apartamentos.
Este “reglamento”, incluye una serie de normas que unilateralmente se han creado para obligar a los condóminos a seguir ciertas normas que muchas veces pueden ser “inconstitucionales” y violadoras de derechos humanos entre otros derechos.
• Se vende que las propiedades cuentan con pozo de agua, en la legalidad, estas propiedades las paga el condómino, pero son propiedad de las empresas administradoras.
Al respecto se abordó a la presidenta de la Comisión de Vivienda del Legislativo, Nadia De León para conocer su postura.
La congresista y jefe de bancada Nosotros, explicó que trabaja en una iniciativa de ley que permita a los condóminos enfrentar las situaciones que puedan presentar fuera del marco del Estado de Derecho.
De León, indicó que se conocen dificultades que enfrentan los condóminos con las administraciones y a ello se suman las asociaciones de vecinos, entre algunos otros actores.
La congresista comentó acerca del marco jurídico actual.
“¿Quién arbitra o media el conflicto entre un vecino y la asociación de condóminos?”
• Nivel interno: La Asamblea de Propietarios (o Junta Directiva/Administrador designado) aplica el reglamento (obligatorio para todos, incluidos arrendatarios, Art. 559 Código Civil). Puede haber mediación interna vía comité de convivencia o acuerdos de asamblea.
• Nivel externo: No hay árbitro obligatorio privado. Cualquiera puede acudir a mediación o conciliación ante centros del Organismo Judicial (OJ) o privados (gratuita o voluntaria).
“Si no hay acuerdo, se acude a la vía judicial: el vecino puede demandar a la asociación (como entidad) o a sus representantes por incumplimiento, nulidad de actos o daños. La asociación no puede “dictar justicia” ni imponer sanciones punitivas (multas arbitrarias, expulsión, corte de servicios sin orden judicial); eso usurparía funciones judiciales y viola el monopolio de la jurisdicción (Art. 203 Constitución)”, expresó la congresista.
En resumen, la falta de una Ley de Condominios integral (propuesta desde 2013) deja a los vecinos en un limbo: dependen de reglamentos privados que a veces se aplican de forma abusiva, y la solución última siempre recae en los tribunales civiles o la Corte de Constitucionalidad. Esto genera inseguridad jurídica, litigios costosos y desigualdad (el vecino individual vs. la asociación organizada).
“La recomendación recurrente de expertos y tesis es legislar específicamente: definir órganos, mayorías, sanciones proporcionales, mecanismos de resolución alternativa obligatorios y límites claros a la autonomía privada para proteger la Constitución. Mientras no haya reforma, la vía judicial es la única garantía efectiva”, concluyó De León.
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